도시를 그리는 손: BIM과 AEC를 쥔 자

프롤로그: 도시를 그리는 손은 누구의 것인가

빌딩 하나가 올라가기까지를 떠올려 보겠습니다. 건축가가 형태를 그리고, 구조 엔지니어가 기둥과 보를 계산하고, 설비 엔지니어가 배관과 전선을 넣고, 시공사가 그 도면대로 콘크리트를 붓습니다. 수십 개 회사가 한 건물을 두고 같은 그림 위에서 일합니다. 그 그림이 바로 BIM(빌딩 정보 모델링: 건물을 3D 데이터 덩어리로 짓는 방식)입니다.

여기서 한 가지 질문이 생깁니다. 그 많은 회사가 같은 그림 위에서 일하려면, 모두가 같은 도구로 그려야 합니다. 그렇다면 그 도구를 만드는 회사는, 한 건물에 달라붙은 모든 회사가 반드시 거쳐야 하는 길목을 쥔 셈 아닐까요. 이 길목을 우리는 곡괭이라고 부릅니다. 이 시리즈가 1편에서 세운 잣대입니다.

다만 건축 BIM에는 다른 설계 산업보다 유난히 두드러지는 두 가지 특징이 있습니다. 첫째, 지역표준이 강합니다. 국경이 곧 표준의 경계라, 나라를 건너면 1위가 바뀝니다. 헝가리 건축가의 절대다수는 ArchiCAD를 쓰지만, 북미에서는 Revit이 사실상 표준입니다. 같은 지역 1위라도 작동 방식이 다릅니다. 기계 CAD의 지역 1위는 지배 OEM의 공급망 끌림(도요타가 CATIA를 쓰니 협력사가 따라가는 식)인 반면, 건축의 지역표준은 국경 안 건축가 인구 전체가 학교와 실무에서 공유하는 표준입니다. 그래서 건축 BIM이 지역에 더 강하게 묶입니다.

둘째, 발주처의 힘이 양날입니다. 정부와 대형 발주처가 BIM을 의무화해 곡괭이 자리의 수요를 키우는 한편, 개방 중립 포맷(IFC: 특정 회사에 묶이지 않는 공용 교환 포맷) 제출을 요구해 그 해자를 거꾸로 깎으려 압박합니다. 다만 IFC는 정적 교환 포맷이라, 원본과 IFC를 오갈 때 정보가 빠집니다. 그래서 의무는 "IFC로 제출하라"는 요건이지 "IFC로 작업·협업하라"는 요건이 아닙니다. 협업과 작업은 여전히 원본 네이티브에서 일어나고, IFC는 재생성해 납품합니다. 그래서 이 압력은 작동하되 협업 대체는 아직 미실현입니다.

한 가지 오해를 짚어 둡니다. 이런 중립 포맷 압력이 건축에만 있는 것은 아닙니다. 항공·자동차에도 중립 포맷을 권하는 산업표준이 있습니다. 차이는 변수의 유무가 아니라 경로입니다. 항공·기계는 산업 컨소시엄과 인증 요건을 거치지만, 건축만은 정부가 입법으로 직접 BIM과 IFC를 의무화합니다. 발주처 권력이 가장 직접적으로 작동하는 칸이 건축입니다. 그래서 건축 BIM을 "누가 시장 전체를 과점했나"로 물으면 답이 흐릿해집니다. 반도체 설계 도구(EDA)는 세 회사가 시장의 4분의 3을 쥐었지만, 건축 BIM은 회사가 여럿이고 지역마다 1위가 다르기 때문입니다.

이 글은 질문을 바꿉니다. "시장 전체를 누가 쥐었나"가 아니라, "어떤 세그먼트와 어떤 지역에서 우회 불가능한 한 자리를 누가 쥐었나"입니다. 그렇게 내려가 보면 흐릿하던 그림이 또렷해집니다. 북미 건축에는 Revit이, 대형 인프라에는 Bentley가, 철골 구조에는 Tekla가, 헝가리 건축에는 ArchiCAD가 서 있습니다. 지금부터 그 자리들을 하나씩 발굴하고, 각각에 강도와 시한을 매기겠습니다.

1장. 건물도 만들어지기 전에 그려진다

칩도 기계도 건물도, 만들어지기 전에 한 번 그려진다는 순서는 같습니다. 이 시리즈가 1편에서 세운 핵심입니다. 건축에서 그 그리는 자리가 BIM입니다. 다만 건축 BIM이 곡괭이가 되는 메커니즘은 시장을 얼마나 차지했느냐가 아니라, 그 파일이 어떻게 흐르느냐에서 나옵니다. 이 장에서는 그 메커니즘을 두 개의 못으로 나눠 봅니다. 하나는 파일 포맷에, 다른 하나는 발주처의 손에 박힙니다.

1.1 파일 포맷이 한 건물의 공용어가 된다

한 건물에는 설계사무소, 구조사무소, 설비사무소, 시공사, 협력업체가 달라붙습니다. 이들이 같은 모델 위에서 충돌을 검토하고 물량을 뽑으려면, 그 모델이 같은 포맷이어야 합니다. 그래서 한 프로젝트의 원본 포맷은 그 프로젝트에 참여한 모든 회사의 공용어가 됩니다.

이 공용어가 곧 잠금장치입니다. Autodesk Revit은 .rvt와 .rfa, Bentley는 .dgn, Trimble Tekla는 .db1, Graphisoft ArchiCAD는 .pln이라는 독점 포맷을 씁니다. 이 파일들은 그 회사 도구가 없으면 제대로 열리지 않습니다. 예를 들어 Tekla의 .db1 파일은 Tekla가 없는 사람은 전용 뷰어나 라이선스 없이 열어 볼 수 없고, ArchiCAD의 .pln은 ArchiCAD 밖에서 편집할 수 없습니다. 공용 중립 포맷인 IFC로 바꿀 수는 있지만, 그 과정에서 연결 상세나 고유 라이브러리 정보가 빠질 수 있습니다. 그래서 협업의 진짜 표준은 늘 원본 포맷입니다. 한 회사가 도구를 바꾸려면 자기만 바꾸는 게 아니라, 그 건물에 달라붙은 모든 회사가 같이 바꿔야 합니다.

여기서 곡괭이가 어디 서는지를 거꾸로 비춰 주는 사례가 하나 있습니다. 시공 현장에서 도면에 표시를 달고 검토 의견을 주고받는 문서 협업 도구, Bluebeam입니다. Bluebeam은 시공 단계에서 널리 쓰이지만, 우리 잣대로는 설계 SW 곡괭이가 아닙니다. 이유는 단순합니다. Bluebeam이 다루는 파일은 PDF인데, PDF는 특정 회사의 독점 포맷이 아니라 누구나 무료로 쓰는 개방 국제표준(ISO 32000)입니다. 첫째 못(독점 포맷)이 없는 것입니다. 그래서 Bluebeam의 마크업은 Adobe Acrobat 같은 다른 도구로도 열립니다. 못이 빠진 것은 그뿐이 아닙니다. Bluebeam은 자기 세그먼트인 시공 문서에서조차 단독 표준이 아니라, Procore나 Autodesk Construction Cloud 같은 강한 대체재와 그 자리를 나눠 가지며 독립 점유율도 한 자릿수에 그칩니다. 정리하면 Bluebeam은 독점 포맷도 없고(첫째 못의 부재) 자기 세그먼트를 지배하지도 못하는(둘째 부재) 이중 부재 상태입니다. 그래서 음각이 또렷합니다. 곡괭이는 시공 문서가 흐르는 하류가 아니라, 원본 포맷을 쥔 설계 상류에만 섭니다. .pln과 .rvt가 곡괭이이고 PDF가 아닌 이유가 바로 이 차이입니다.

단 같은 잠금장치에 반대 방향으로 작용하는 힘도 있습니다. 여러 정부가 독점 원본이 아니라 개방 포맷(IFC) 제출을 의무화하기 시작했습니다. 독일의 BIM 로드맵(Stufenplan)은 발주에서 특정 소프트웨어 제품을 지정하는 것을 아예 금지하고 벤더 중립 데이터 포맷을 요구하며, 싱가포르의 CORENET X는 2025년 10월부터 일정 규모 이상 프로젝트를 IFC 포맷으로만 규제 심사에 제출하도록 했습니다. 게다가 과거 .dwg 독점이 역설계로 풀렸듯, Revit의 .rvt도 ODA라는 컨소시엄이 BimRv로 읽기 시작했습니다. 이것은 원본 포맷이라는 첫째 못을 거꾸로 깎는 힘이고, 4장에서 다룰 시한의 한 벡터입니다.

1.2 발주처가 BIM을 요건으로 못 박는다. 단 방식이지 회사가 아니다

둘째 못은 발주처가 박습니다. 큰 건물과 인프라는 대개 정부나 대형 발주처가 발주하고, 이들이 최근 BIM 제출을 요건으로 내걸기 시작했습니다. 한국에서도 조달청이 공공 시설사업에 BIM 적용을 의무화했습니다. 100억 원 이상 시설사업이 대상이고(2021년부터, 그 전에는 더 큰 공사부터 단계적으로), 국토교통부의 범부처 로드맵은 2023년 1,000억 원 이상에서 시작해 2026년 500억 원, 2028년 300억 원 이상까지 대상을 넓혀 갑니다(국토부·조달청).

한 가지를 정확히 해 두겠습니다. 발주처가 의무화하는 것은 BIM이라는 방식이지 특정 회사의 소프트웨어가 아닙니다. 실제로 조달청의 BIM 적용 지침은 소프트웨어 선택권을 넓히는 방향으로, 특정 소프트웨어를 지정하지 않는다고 명시합니다(조달청 지침 2023년 개정). 다시 말해 정부가 Revit을 쓰라고 강제하지 않습니다. 그러나 현장에서는 발주처와 공급망이 특정 원본 포맷을 사실상의 협업 표준으로 요구하는 일이 흔하고, 그 순간 1.1의 잠금장치가 작동해 그 도구가 곡괭이가 됩니다. 의무화는 BIM이라는 방식의 수요를 키우고, 그 수요를 받아 내는 자리에 세그먼트마다 한 회사가 서 있습니다.

한 가지 더 짚어 둡니다. 발주처나 산업이 개방 포맷을 미는 압력 자체는 건축만의 것이 아닙니다. 항공·방산은 인증 유지를 위해 중립 포맷(STEP AP242, 표준명 LOTAR/EN9300)을, 자동차는 산업표준으로 중립 포맷(JT, VDA 권고)을 요구합니다. 다른 설계 산업에도 원본 독점을 흔드는 중립 포맷이 있다는 뜻입니다. 건축이 다른 점은 변수의 유무가 아니라 그 경로입니다. 항공·기계가 산업 컨소시엄과 인증이라는 우회로를 거치는 자리라면, 건축은 방금 본 조달청·국토부처럼 정부가 입법으로 직접 BIM을 의무화하는 자리입니다. 그래서 발주처 권력이 가장 직접적으로 작동합니다.

2장. 누가 어떤 자리를 쥐었나

이제 자리를 하나씩 발굴합니다. 강도를 무엇으로 매기는지부터 분명히 해 두겠습니다. 이 글은 세그먼트와 지역에서 얼마나 우회 불가능한 한 자리를 쥐었는지, 그리고 그 자리를 떠나려면 무엇을 함께 옮겨야 하는지(전환비용과 발주처·공급망 lock-in)로 강도를 정성으로 지목합니다. 점유율과 이익률이 전후 단계 대비 얼마나 비대칭으로 쏠리는지를 보는 정밀 수치는 개별 기업 분석에서 봅니다. 반복매출이나 순매출유지율 같은 숫자도 함께 보지만, 1편이 못 박았듯 이것들은 lock-in의 충분조건이 아니라 보조 정황일 뿐입니다. 전환이 쉬운 일반 소프트웨어도 반복매출이 90%를 넘기 때문입니다. 강도의 진짜 근거는 늘 세그먼트 장악과 우회 불가능성입니다.

건축 BIM은 세그먼트마다 1위가 다릅니다. 곡괭이는 시장 전체가 아니라 세그먼트·지역으로 섭니다. 측정 기준(설치 기반·사용률)이 달라 점유율 줄세우기가 아니라 자리 매핑으로 봅니다. 시공 문서 Bluebeam은 개방 PDF라 설계 곡괭이가 아니므로 제외했습니다. (출처: USP-Research 2021 · Bentley S-1[2019] · GfK 2017 · 각 사 자료)

2.1 북미 건축의 표준: Revit (Autodesk)

가장 먼저 떠오르는 이름은 Autodesk의 Revit입니다. 다만 Revit을 "BIM 시장 1위"라고 뭉뚱그리면 곡괭이의 모양을 놓칩니다. 정확히 보겠습니다.

시장 전체로 보면 Revit의 점유율은 측정 기준마다 갈립니다. 설치 기반으로 추정하면 글로벌 30%대 후반이라는 집계가 있고(6sense, 봇 차단으로 원문 미확인), 유럽 건축가를 설문하면 45%가 Revit을 BIM 도구로 씁니다(USP-Research, 2021년). 어느 쪽도 시장 전체의 절대 과점은 아닙니다.

그런데 세그먼트와 지역으로 내려가면 그림이 또렷해집니다. 북미 건축 설계에서 Revit은 사실상 표준으로 불립니다(미국 설치 기반 절반 이상으로 추정). 미국에서 큰 빌딩을 BIM으로 설계하려면 Revit 원본을 주고받는 것이 사실상 디폴트입니다. 대학 건축학과가 Revit으로 학생을 길러 내고, 발주처와 건설사가 .rvt 원본을 납품 요건으로 거는 관행이 그 표준을 굳혔습니다.

흥미로운 것은 지역마다 1위가 다르다는 점입니다. 유럽 평균으로는 45%지만, 독일에서는 Autodesk의 BIM 제품이 약 31%로 Nemetschek과 어깨를 나란히 하고 ArchiCAD가 27%로 바짝 뒤따릅니다(USP-Research, 2021년). 영국에서는 한 조사에서 Revit이 건축 실무자의 거의 절반에게 주요 도구였습니다(NBS, 2020년). 같은 Revit인데 나라를 건너면 1위의 무게가 달라집니다. 이것이 바로 1편에서 세운 명제의 증거입니다. 건축 BIM 곡괭이는 시장 전체를 과점해서 곡괭이가 되는 게 아니라, 세그먼트와 지역마다 우회 불가능한 한 자리로 섭니다. Revit은 그중 가장 넓은 자리, 북미 건축 설계를 쥐었습니다.

2.2 대형 인프라의 통행료: Bentley

건물이 아니라 도로와 교량 같은 대형 인프라로 가면 다른 회사가 서 있습니다. Bentley Systems입니다. Bentley의 MicroStation은 인프라 설계의 기반 도구이고, 그 위에 도로 설계 OpenRoads, 교량 OpenBridge, 디지털 트윈 iTwin이 얹혀 있습니다.

Bentley가 인프라 세그먼트를 얼마나 쥐었는지는 고객 명단에서 드러납니다. 2020년 상장 공시(S-1)에서 Bentley는 ENR이 꼽은 세계 250대 설계사의 약 90%를 고객으로 둔다고 밝혔습니다(2019년 기준). 최근 자료로도 세계 주요 설계사 600여 곳 가운데 470곳이 Bentley 고객입니다(2026년 1분기 IR). 큰 인프라를 설계하는 회사 중 Bentley를 안 쓰는 곳을 찾기가 더 어렵습니다.

다만 여기서 정직하게 짚을 것이 있습니다. 고객으로 둔다는 것과 독점한다는 것은 다릅니다. 대형 설계사는 대개 Bentley와 Autodesk를 함께 씁니다. 미국 플로리다 교통국(FDOT)은 두 도구를 모두 유지하고, 위스콘신 교통국(WisDOT)은 아예 Bentley MicroStation에서 Autodesk Civil 3D로 갈아탔습니다. Bentley 스스로도 연차 공시에서 Autodesk·Trimble·Hexagon을 경쟁사로 적습니다. 곧 인프라 설계는 Bentley의 단독 과점이 아니라 Bentley와 Autodesk의 복점에 가깝습니다. 실제로 Bentley의 S-1은 ENR 250대와 주요 발주처 계정을 합쳐도 그것이 2019년 총수익의 약 42%였다고 밝혀(이 42%는 SEC 직접 확인 전 단계입니다), "거의 다 고객"이라도 수익 의존이 절반 이하임을 보여 줍니다.

그러니 Bentley 강도의 진짜 근거는 점유율이 아니라 계약의 잠금장치입니다. Bentley는 대형 고객과 E365(Enterprise 365)라고 부르는 전사 장기 라이선스 계약(ELA)을 맺습니다. 이 계약은 사용량이 적어도 분기마다 최소 수수료를 내야 하고, 라이선스 관리를 Bentley의 독점 도구로만 해야 하며, 7일 통보로 제3자 감사를 받을 수 있고, 계약이 끝나면 그 도구 접근과 과거 사용 이력이 함께 사라집니다. 라이선스는 다른 회사로 넘길 수도 없습니다(Bentley 계약 약관). 한 번 이 계약에 들어온 대형 발주 기관은 빠져나오기가 대단히 어렵습니다. 강도는 이 계약적 전환비용에서 나옵니다.

보조 정황으로 숫자도 봅니다. Bentley의 반복매출은 전체의 91%이고(FY2024), 순매출유지율은 110%입니다(FY2024). 다만 이 숫자를 곡괭이의 증거로 곧장 읽으면 안 됩니다. 반복매출 90%대는 전환이 쉬운 일반 소프트웨어에도 흔하고, 순매출유지율 110% 가운데 약 5%포인트는 회사가 인정한 가격 인상분입니다(Bentley CEO, 인건비 인플레 대응용). 110%는 동급 소프트웨어 기준으로 best-in-class(130% 이상)에 못 미치는 양호한 수준입니다. 그래서 이 숫자들은 강도의 보조 정황일 뿐입니다. 정리하면 Bentley는 점유율로 독점하지 못하고(Autodesk와 복점), 반복매출 숫자도 보조 정황에 그칩니다. 그래도 강한 이유는 계약입니다. 그래서 Bentley는 E365 장기 라이선스 계약으로 대형 발주 기관을 묶은, 인프라에서 가장 단단한 통행료형 곡괭이입니다(강).

2.3 철골 구조의 세그먼트 표준: Tekla (Trimble)

세그먼트를 더 좁히면 또 다른 회사가 보입니다. Trimble의 Tekla Structures입니다. Tekla는 철골 구조의 상세설계(steel detailing)에서 스스로를 산업을 정의하는 도구로 부릅니다(Tekla 자체 표현이며, 독립 기관의 정량 점유율은 공개되지 않습니다). 빌딩이나 교량의 철골을 설계하고, 그 설계대로 공장에서 강재를 자르고 구멍을 뚫는 과정에서 Tekla가 표준 가운데 하나입니다.

다만 여기서도 정직하게 짚을 것이 있습니다. 철골 상세설계는 Tekla의 단독 표준이 아닙니다. 특히 북미에서는 Nemetschek이 보유한 SDS2가 시장의 약 45%, 사용자 약 4천 명을 차지하며 Tekla와 시장을 나눠 가집니다(2016년 Nemetschek이 SDS2 제작사 Design Data를 인수했습니다). 기둥과 보를 잇는 접합부 설계를 자동화하는 기능은 SDS2가 앞선다는 업계 평도 있습니다. 인프라가 Bentley와 Autodesk의 복점이듯, 북미 철골은 Tekla와 SDS2가 시장을 나눠 가지는 구도에 가깝습니다.

그렇다면 Tekla 자리의 잠금은 어디서 올까요. 흔히 도면이 제작 기계까지 끊김 없이 이어지는 워크플로를 이유로 듭니다. 그러나 그 워크플로의 핵심인 CNC 출력 포맷(DSTV NC1)은 독일 철강건설협회가 만든 개방 표준이라, Tekla뿐 아니라 SDS2와 Autodesk Advance Steel도 함께 쓰는 공통 기능입니다. 곧 CNC 연동 자체는 Tekla만의 우회로 차단 장치가 아닙니다. Tekla의 진짜 잠금은 .db1이라는 독점 모델 포맷에 있습니다. .db1은 Tekla 없이는 제대로 열리지 않고, 한 프로젝트의 철골 모델이 .db1로 흐르면 그 협업 사슬이 Tekla에 묶입니다. 세그먼트는 좁고 북미에서는 SDS2와 시장을 나눠 가지지만, 그 안에서 .db1이 협업 표준으로 자리 잡으면 바꾸기가 어렵습니다. Trimble은 이 Tekla와 더불어 초기 개념 설계 단계에서 가장 진입장벽이 낮은 SketchUp도 쥐고 있어, 건설 소프트웨어 부문(AECO)에서 연 13억 6천만 달러를 법니다(FY2024).

2.4 지역과 중소 건축의 자리: ArchiCAD (Nemetschek)

네 번째 회사는 독일의 Nemetschek입니다. 글로벌 점유로는 Revit에 밀리지만, 자회사 Graphisoft의 ArchiCAD로 다른 자리를 쥐었습니다. 한 가지 짚어 둘 것은, Nemetschek은 ArchiCAD만 가진 회사가 아니라는 점입니다. 앞서 2.3에서 본 북미 철골 상세설계의 SDS2(약 45%)와, 1.1에서 본 시공 문서의 Bluebeam도 Nemetschek 소유입니다. 그래서 뒤에 나올 결론표가 한 자리를 한 회사로 정리하더라도, 그것은 그 세그먼트의 대표 곡괭이를 가리킬 뿐 한 회사가 한 자리만 가진다는 뜻은 아닙니다. Nemetschek은 자리를 넘어 겹쳐 쥐고 있습니다.

ArchiCAD는 특정 지역과 중소 건축사무소에서 강합니다. 헝가리에서는 건축가의 73%가 ArchiCAD를 쓰고(GfK, 2017년), 독일에서도 27%로 Revit과 경쟁합니다. ArchiCAD는 건축 BIM 부문에서 업계 투표로 뽑는 BIM 제품상을 15년 연속 받았습니다(Construction Computing Awards, 2025년). 글로벌 표준 자리는 Revit에 내줬지만, 헝가리나 독어권 같은 지역과 중소 설계사무소라는 세그먼트에서는 ArchiCAD가 우회 불가능한 자리입니다. .pln이라는 독점 포맷이 그 안의 잠금장치입니다. 다만 글로벌로 올라가면 Revit의 도전이 거세, 그 자리는 Revit이나 Bentley만큼 단단하지는 않습니다.

보조 정황으로 Nemetschek 그룹의 반복매출 비중은 92%에 이르지만(FY2025), 이 숫자에는 함정이 있습니다. 그룹은 최근 영구 라이선스 판매를 중단하고 구독으로 전환하는 중이라, 반복매출 비중 상승의 상당 부분이 lock-in 심화가 아니라 그 회계 전환의 산물입니다. 그래서 ArchiCAD 강도의 근거는 이 숫자가 아니라, 특정 지역에서 우회 불가능한 한 자리를 쥐었다는 사실 쪽입니다.

반복매출 90%대는 전환이 쉬운 일반 소프트웨어(Salesforce·Zoom 등)에도 흔합니다. 곡괭이의 충분조건이 아니라 보조 정황이며, 강도의 본근거는 세그먼트 장악과 우회 불가능성입니다(1편 §3.3). Bentley의 순매출유지율은 110%(FY2024)이지만 그중 약 5%포인트는 회사가 인정한 가격 인상분입니다. Trimble은 반복매출 비중 단일값 대신 건설 소프트웨어 부문 ARR로 보며, 전사 ARR이 약 22억 6천만 달러입니다(FY2024).

3장. AI라는 양날: 건축 BIM에서는 어디까지 왔나

이 시리즈의 척추는 AI 양날입니다. 1편에서 세운 잣대를 건축 BIM에 그대로 댑니다. AI 기능을 인용할 때는 그것이 지금 발표만 했는지(announced), 제한 공개인지(early access·limited availability), 정식 상용인지(GA, 정식 상용)를 반드시 구분합니다. 이 구분을 놓치면 같은 단어 "AI"를 두고 정반대의 결론을 내리게 됩니다.

3.1 코파일럿형: 이미 상용에 들어왔다. 단 개방형이면 해자를 깊게 파지 않는다

코파일럿형은 기존 도구 안에 AI 비서를 넣어 더 빠르게 일하도록 돕습니다. 비서가 그 플랫폼 안에서만 작동하므로, 좋을수록 그 도구를 더 못 떠나게 만듭니다. 건축 BIM에서도 이쪽은 이미 정식 상용에 들어왔습니다.

가장 먼저 정식 상용에 도달한 사례가 Nemetschek의 Bluebeam Max입니다. Bluebeam Max는 2026년 5월 19일 전 세계에 정식 출시됐고(Bluebeam 보도자료), 도면 위 반복 작업을 자연어로 자동화합니다. 사용자당 연 590달러입니다. 앞서 봤듯 Bluebeam 자체는 개방 PDF 위에서 도는 시공 문서 도구라 설계 곡괭이는 아니지만, AI 기능을 가장 먼저 상용화했다는 점에서 코파일럿이 어디까지 왔는지를 보여 주는 좋은 시계입니다. 설계 도구 쪽에서도 Bentley가 워크플로를 돕는 Bentley Copilot을 내놨지만 아직 제한 공개 단계이고, Trimble의 Tekla도 자연어로 모델링을 지시하는 비서를 내놨지만 아직 프리뷰입니다.

그런데 Bluebeam Max에는 1편에서 짚은 단서가 그대로 적용됩니다. 코파일럿이 해자를 깊게 파는 것은 그 AI가 회사 고유의 데이터와 포맷에 묶일 때입니다. 그런데 Bluebeam Max는 개방형 표준(MCP: 여러 AI 모델을 갈아 끼울 수 있는 공용 연결 규약)을 씁니다. Anthropic의 Claude와 연결되지만, 회사는 Copilot이나 ChatGPT, Gemini 같은 다른 AI 모델로도 갈아 끼울 수 있다고 밝힙니다(Bluebeam). 이 경우 lock-in은 AI 자체에서 오지 않습니다. 갈아 끼울 수 있는 비서가 도구를 묶을 수는 없기 때문입니다. 이 교훈은 진짜 설계 곡괭이들(Revit·Bentley·ArchiCAD)에 그대로 옮겨집니다. 코파일럿이 개방형 표준 위에 있을수록, 해자는 AI가 아니라 그 아래 독점 원본 데이터와 포맷에서 온다는 것입니다. 코파일럿은 그 원본 해자를 더 편하게 쓰게 해 줄 뿐입니다.

3.2 생성형: 대부분 아직 발표와 제한공개다

생성형은 사람이 글로 명령하면 AI가 설계 자체를 만들어 냅니다. 만약 전문 양산 설계에서 작동한다면 평생 익힌 도구도 우회할 수 있어, 진입장벽 자체를 메울 수 있습니다. 그러나 건축 BIM에서 생성형의 사실 상태는 아직 이릅니다.

• Autodesk는 건물 설계용 생성형 Neural CAD for Buildings를 발표만 했습니다(2025년 9월, 정식 출시 일정 미정).
• Bentley는 생성형 토목 사이트 설계 OpenSite+를 제한 공개했습니다(2025년 10월, limited availability).
• Trimble Tekla는 과거 도면을 학습해 제작 도면을 제안하는 기능을 내놨지만 아직 프리뷰입니다(사람이 최종 확인하는 방식).

정리하면, 건축 BIM에서 생성형은 "이론상 표준을 우회할 수 있다"는 가능성이고, 실제로는 대부분 발표와 제한공개와 프리뷰 단계입니다. "곧 곡괭이를 부순다"는 단정은 하지 않습니다. 사실 상태로만 말합니다. 한 가지 대조만 짚자면, 가장 순수한 곡괭이였던 반도체 EDA에서는 생성형마저 이미 상용 규모로 작동하지만(그 무대는 혁명 6편입니다), 건축 BIM은 아직 거기까지 가지 않았습니다.

4장. 이 손은 얼마나 오래 갈까

가장 단단한 곡괭이라도 영원하지 않다는 것이 이 시리즈의 정직한 결론입니다. 1편에서 봤듯 설계 SW 표준은 실제로 여러 번 뒤집혔습니다. 2D에서 3D로, Pro/ENGINEER에서 SOLIDWORKS로, .dwg 독점이 역설계로 풀린 것처럼 말입니다. 건축 BIM도 예외가 아닙니다. 그래서 강도와는 별개로, 각 곡괭이가 얼마나 오래 갈지를 시한이라는 두 번째 자로 따로 잽니다.

건축 BIM의 시한은 주로 생성형이 어디까지 왔느냐로 갈립니다. 3장에서 봤듯 지금 건축 BIM의 생성형은 대부분 발표와 제한공개 단계입니다. 그래서 대부분의 자리는 시한이 멀거나(구조·장기) 중간입니다.

Revit, Bentley, Tekla는 시한을 중간(🟡)으로 둡니다. 셋 모두 생성형 설계가 진입하기 시작했기 때문입니다.

특히 Revit의 시한 신호는 자사 발표에만 있지 않습니다. 위협은 두 방향에서 동시에 옵니다. 한쪽에서는 제3자 생성형이 이미 상용에 들어왔습니다. TestFit은 생성형 부지 설계를 2024년 7월에 정식 출시했고(주 3,200건 이상 타당성 검토에 쓰입니다), Architechtures는 스페인을 대표하는 주택 건설사 Neinor Homes를 고객이자 투자자로 두며, Swapp.ai는 건축사무소의 실시설계 도면을 Revit 위에서 자동 생성하는 서비스를 이미 운영합니다. Autodesk 자사의 Neural CAD가 아직 발표 단계인 사이, 바깥의 도전자들은 이미 상용으로 들어온 것입니다. 다른 한쪽에서는 사용자가 떠날 뜻을 공개했습니다. 2020년 Zaha Hadid를 비롯한 영국 대형 설계사들이 공개서한에서 "한때 더 똑똑한 작업을 가능케 했던 Revit이 이제는 제약이자 병목"이라고 적었고(서명은 이후 35개사로 늘었습니다), 5년간 라이선스 총소유비용이 최대 70% 넘게 올랐다고 비판했습니다(worldarchitecture.org). 2022년 후속 서한은 "Autodesk가 들었으나 듣지 않았다"고 했습니다. 그럼에도 Revit을 🔴(시한부)이 아니라 🟡로 두는 이유는, 이 도전자와 불만에도 불구하고 .rvt 원본을 주고받는 북미 공급망 표준이 아직 깨지지 않았기 때문입니다. 시한 신호가 분명해졌을 뿐, 표준 전환이 실측되지는 않았습니다.

ArchiCAD는 시한을 멀게(🟢) 둡니다. 이 자리에서는 생성형 위협이 아직 이론과 발표 단계에 머물고, 코파일럿이 오히려 해자를 지키는 쪽으로 작동합니다. 지역과 중소 건축이라는 세그먼트 특성상 대형 생성형 도전자의 표적에서도 비켜서 있습니다.

한 가지를 정직하게 덧붙입니다. 이 시한은 영원의 보증이 아니라 2026년 현재의 좌표입니다. 표준이 바뀌면 곡괭이 자리는 남되 주인이 갈릴 수 있고, 오픈소스나 무료화가 통행료 자체를 없앨 수도 있습니다(1편의 시한성 결론). 건축 BIM에서 그 자리를 노리는 것은 생성형 설계만이 아닙니다. 1장에서 짚었듯 정부의 개방 포맷(IFC) 의무화와 .rvt 역설계(ODA BimRv)도 원본 포맷이라는 첫째 못을 거꾸로 깎는 힘입니다. 우리는 생성형이 발표에서 상용으로 넘어가는 순간, 그리고 개방 포맷 제출이 원본 포맷을 대체하기 시작하는 순간을 시한이 가까워지는 신호로 읽습니다.

5장. 도시를 그리는 손, 강도와 시한으로 한 장에

발굴을 마쳤습니다. 이제 데이터가 지목한 곡괭이를 강도와 시한으로 한 장에 실명으로 정리합니다.

건축 BIM은 시장 전체로는 분산돼 있지만, 세그먼트와 지역으로 내려가면 우회 불가능한 한 자리가 섭니다(1장). 그 자리를 발굴하니 넷입니다. 북미 건축의 Revit, 대형 인프라의 Bentley, 철골 구조의 Tekla, 지역 건축의 ArchiCAD입니다(2장). 시공 문서의 Bluebeam은 개방 PDF 위에서 돌아 독점 포맷 잠금이 없으므로 설계 곡괭이가 아니라 음각 사례로 두었습니다. 곡괭이는 원본 포맷을 쥔 설계 상류에만 섭니다. AI는 양날이라 코파일럿은 이미 상용이고 생성형은 대부분 발표·제한공개 단계이며(3장), 그래서 시한은 ArchiCAD가 멀고 나머지가 중간입니다(4장). 무엇보다 이 칸을 다른 설계 칸과 갈라 세운 것은 두 가지였습니다. 국경이 곧 표준의 경계가 되는 지역표준의 강함, 그리고 BIM을 의무화해 자리를 키우면서 동시에 IFC로 그 해자를 깎으려 압박하는 발주처 권력의 양면입니다(다만 IFC 의무는 제출 요건이라 협업 대체는 아직 미실현입니다). 단 이 두 변수가 건축에만 있는 것은 아닙니다. 기계·항공에도 지역 1위와 중립 포맷 압력은 있습니다. 건축의 고유성은 변수의 유무가 아니라 작동 경로입니다. 지역표준은 OEM 공급망이 아니라 국경 안 건축가 인구 전체가 떠받치고, 발주처 권력은 산업 컨소시엄·인증이 아니라 정부 입법으로 가장 직접적으로 작동합니다.

표를 보면 두 가지가 분명해집니다.

첫째, 강도가 높다고 좋은 투자처는 아닙니다. 이것이 시리즈를 관통하는 마지막 거름망, 가격입니다. Revit을 쥔 Autodesk, 인프라를 쥔 Bentley는 누가 봐도 단단한 곡괭이입니다. 그래서 시장이 그 우수함을 이미 알고 있고, 그만큼 주가에 이미 반영돼 있을 가능성이 큽니다. 곡괭이를 쥐었다는 것과 그 주식이 지금 싸다는 것은 완전히 다른 질문입니다. 그 정밀한 답, 곧 적정가는 개별 기업을 뜯어보는 분석(열매)의 몫입니다. 이 글은 강도까지만 봅니다.

둘째, 같은 자리도 시한은 다릅니다. 가장 단단한 Revit과 Bentley가 오히려 시한이 중간이고(생성형이 먼저 노리는 큰 자리이므로), 지역에 들어앉은 ArchiCAD가 시한이 더 멉니다. 강도와 시한은 따로 재야 하는 두 개의 자입니다.

마지막으로 두 가지를 정직하게 밝혀 둡니다. 첫째, 이 표는 닫힌 목록이 아닙니다. 이번 답사에서 직접 데이터를 댄 건축·인프라 BIM/AEC 곡괭이만 담았을 뿐, 우리가 데이터를 대지 않은 자리가 더 있습니다. 건물 설비(MEP) 상세설계에는 MagiCAD가, 인프라와 도시의 공간정보(GIS)에는 Esri가, 정유·화학·발전 같은 프로세스 플랜트의 3D 설계에는 AVEVA E3D와 Hexagon Smart 3D가 글로벌 EPC 시장의 양강으로 서 있습니다. 세그먼트마다 곡괭이가 선다는 이 글의 명제는 자리가 넷이라는 뜻이 아니라, 내려갈수록 한 자리가 더 보인다는 뜻입니다. 다만 프로세스 플랜트의 3D 설계는 이 시리즈가 다루는 건축·범용 인프라 BIM의 영토 밖에 있는 별도의 칸이므로, 여기서는 자리가 있다는 사실만 짚고 강도는 매기지 않습니다. 기계 CAD/PLM은 2편이, 시뮬레이션 CAE는 4편이 다룹니다. 둘째, 네 자리에 강도를 정성으로 지목했지만 그 손이 영원하다고 말하지는 않습니다. 생성형이 상용으로 넘어가거나 개방 포맷이 원본을 대체하기 시작하는 순간, 이 표의 시한은 다시 쓰여야 합니다. 네 손이 도시를 그리는 동안, 우리는 그 손을 바꿀 다음 손을 함께 지켜봅니다.